前篇文章提到Condominium許多吸引人的特點,如果屋主們每個月按時繳付Condo Fee的話,是否從此就能無憂無慮、幸福快樂的過日子呢?本篇再次探討Condo的本質及實際生活狀況。

特殊所有權結構形式
有別於Single Family Dwelling單獨持有及使用房屋跟土地,Condo乃為一種 communal ownership structure。兩層級的特殊所有權持有方式,讓每一單位住戶擁有自己的unit deed,其上還有整個condo的master deed。不論從建築物實體結構,或者法律優先次序來看,每個單位住戶,均依附於共同設施配置之下(例如:水管、電線),也都受管於Condo管理委員會。

其他住戶的影響
共同存在與依附的本質,讓個別的condo屋主,不僅減少了對於自己住所自由使用程度,也同時承擔個人能力範圍外,各種無法控制的潛在風險。
(1)財務健康狀況:社區各住戶的經濟收入與穩定度各異。住戶們每月繳交的condo fee,是確保整體社區持續運作的唯一方式。當有越高比例的住戶未能按時繳付時,社區為了繼續運作,將提高管理費。換言之,那些每個月按時繳付的用戶,也連帶受到影響。如果遇到大環境景氣不佳時(ex:失業率高),社區中更多比例住戶未能按時繳交管理費,於是更多房子開始被法拍,或以低價快速求售,進而減損與影響同社區其他住戶的房屋價值。
(2)公共社區維護:每個住戶,共同擁有整體condo社區一小部分不可分割的利益。公共便利設施及區域(例如:健身房、游泳池、電梯、大廳、走廊),為眾人共同使用,每個人的使用習慣與愛護程度不同。如果沒有公平明確、有效率的方式管理,很快將面臨到設施品質劣化(例如:因住戶搬家,碰壞了走廊牆壁塗漆),或者效率不佳(例如:交誼廳難借到)的情況,這也意味著更多的修繕費用支出,以及折扣的生活品質。

Condo管理委員會
中大型的Condo社區,通常藉由住戶們選舉推薦,選出一小部份的人來擔任住戶代表,共組管理小組,開會決定各類重要事宜,這包括:年度預算編列及使用、condo規範修改、工程發包等。有時,這些住戶代表,因為缺乏專業的公寓管理經驗,可能導致管理成效不佳,或者因為不當決策,而造成所有住戶共同承擔損失(金錢、時間)。
住戶代表,是吃力不討好的工作,他們花費大量心力處理眾人的事務,只拿微薄酬勞,或者完全無薪。當事情進展順利時,鮮少人會記得感謝他們的辛勞,當有問題發生時,第一個被怪罪的就是這群人。而想當代表的人動機各異,有些不肖住戶代表,甚至偏袒選用那些報價昂貴的工程承包商,只為了日後可以拿些回饋金進自己的口袋。
有些condo社區,改請專業公司來管理,期待有較好的管理品質。這些公司的信譽及評價如何,變得相當重要,畢竟管理公司在這個社區並沒有直接利益關係,如何確保其作出的決定,乃是基於Condo眾用戶的最大利益為出發點,而非管理公司自身的利潤盈餘。
若遇管委會自己內部意見分歧不合時,更是麻煩,各類決定可能因此被拖延。重新遴選管理代表,也常因condo組織章程規範限制,讓這項任務變得非常不容易進行(例如:要求至少70%以上住戶出席才能更動)。住戶們更可能因為本身不住在這個社區,或者認為這些議題不重要/沒興趣,不願意花時間來開會,而讓解決這類問題曠日費時、難上加難。

購買Condo的注意事項
考量到上述Condo的特殊本質,除了一般通用的買房須知外,應再特別留意下列情況:

  • 提防低價求售,但高昂管理費的Condo。如果看到遠低於同區域,市場平均售價的condo在出售時,先別急著買,因為這不一定是個好deal。有可能是因為這個大樓的管理不佳,或者建築結構問題,造成該Condo Complex已經大量耗盡儲備資金用於維護或整修。這些大樓,只好藉由尋找更多新住戶,後續課收更高的condo fee,來填補資金的不足。有些買家不介意較高的管理費,認為日後如果整體房市上揚,可以彌補回來。但市場走勢通常難以預測,且需時間等待,屋主們未來可能在還未漲足前就必須出售,更可能的是未來市場不漲反跌。
  • 小心高出租比例的Condo。許多大樓存在著屋主自住,租客同住的混合情況。租客們因為沒有自身利益於此大樓中,有較高的機率,不會妥善維護整體環境,或者違反各類condo規範,而讓公共區域設施劣化的更快,讓住宿生活品質下降。許多lender,也將出租戶比例高於25%的condo complex視為風險,拒絕貸款給買家們買這類condo。當買家們更難借到錢來購買,大樓只好再以更低價求售,吸引更多買家上門,而這同時,也減損了目前這棟大樓內,其他屋主的房屋價值。
  • 建築物狀況。各個Complex是由不同的builder所蓋,品質差異大。如果是買新建案,查詢一下該建商的評價與經驗。如果是買已經蓋好的condo,從之前的會議文件或者財務報告,找出是不是有哪些存在已久的問題,及未來可預期的維修計畫。如果建築物本身老舊,或者是從先前不良管理/維護的rental apartment building改建而成的話,可以預期將來會面臨到更多修繕的問題。
  • 買全新的Condo。全新的房子,並不是零問題的保證。如果是買正在蓋的新condo的買家們,要有心理準備,交屋的日期極可能無法如當初的約定,通常會被延後,更晚才能搬入。且隨著建案發展的必要,developer可能重新設計與調整unit內的layout。購買前,建議先請律師幫忙審閱買賣合同中所有條文的合理性,確保自身權益。另外,為了讓新建的condo更吸引人,developer通常計算一個最低額度的每月管理費用,所以通常可以預期,於搬入後的次年,condo fee即會調漲,以應現實所需。
  • 審閱財務報告與過往會議記錄。買家於P&S簽立前,可要求須先讓自己的律師審核過這些文件。從這些資料中大致可以看出:這個condo社區財務與管理穩定狀況、正在進行中的法律訴訟案件、公共區域未來整修計畫、已存在的建築結構問題與修復狀況、未來市政工程預定計畫等。
  • Condo Fee。買家須要了解每月支付的管理費,到底包含了哪些項目,例如:Insurance、各Utilities 帳單。如果管理費已包含暖氣,意味著個別住戶更無法根據自身需求,調整控制每月的暖氣帳單。另外,每月繳交的這筆錢為持續性支出,要確保自己可以負擔得起。
  • 拜訪其他住戶。除了書面文件的審查外,也應該與實際住戶們聊聊,進一步了解,他們對於住在這個Condo大樓的生活滿意狀況。管理團隊是誰?有沒有什麼抱怨?或其他問題。若住戶們抱怨管委會/管理公司,或者彼此間已有法律訴訟正在進行。這些法律行動,將耗費共同的資金,消耗common reserve fund,讓所有住戶一起買單。
  • 規則與規範。藉由一些規則的制定與限制,確保維護Condo社區中各住戶的權益,讓大家和平和諧共處。買家購買前,應該仔細了解這棟Condo有哪些特殊規範須要遵守,例如:單位住戶人口組成與數量上限、可否養寵物、能穿鞋子走在未鋪地毯的地面嗎、可否經營Home Business、陽台BBQ限制、安裝窗型冷氣機、掛聖誕節燈飾、unit外部裝飾、unit內部結構更動、出租給其他人使用等等。

簡單方便,許多事情不必親力親為的Condo生活形式,有其優點,也有許多不易查見的顧慮,需要納入全面性衡量。購買前,盡可能取得相關文件進行審查,並與住戶們討論,瞭解實際生活狀況後,再評估購買這間Condo,是不是個明智的決定。

 

Evan Hsu

Evan Hsu

筆者 Evan,是一名麻州 (MA) 房地產經紀人,各式房屋買賣相關問題與討論,歡迎透過手機 1-617-435-1539 ,或者 realtor.evanhsu@gmail.com 聯繫。
Evan Hsu
購買Condo的注意事項 What to know when buying a condo?