房屋買賣,最常見的一種爭執就是:哪些東西會隨著房屋留給買家,哪些東西則將跟著賣家一起帶走。決定的方式,牽涉到當初房屋出售時的廣告內容、買賣雙方的協議及合約,還有物品的定義與分類判斷等。這篇也將簡易說明 personal property 與 real property 的差異。

Personal Property, Real Estate and Real Property
簡單來說,real estate是指土地本身,以及連結附著於其上的自然(例如:樹木、池塘、礦物)或者人為物品(房屋、車庫、柏油車道),而real property則包含了real estate 及 bundle of rights。至於 personal property,是指相對於real property而言,一些可移動性的資產。

爭執與判定
許多物品,並不是經常能夠容易判斷其歸屬分類,且其性質也可以經由程序而轉變。例如:一個精美的水晶吊燈,或者一個客製化尺寸的冰箱或壁爐。在購買時與安裝前,這些是可移動的,歸類為personal property,但如果使用了某些特殊方式,將其永久固定在房子上,那麼他們將變成Fixture,歸屬成real property。將來房屋所有權交替時,若將其拿掉或移除,可能損害房屋結構、影響房屋價值或者房屋的正常使用,那麼這些物品,則需要伴隨房屋轉交給新任屋主。

這類東西,因為買賣雙方對其認知上的差異,常造成交易爭執。一般而言,如果依法要解決與判定時,會考量以下幾個因素:

  • Method of Attachment. 如果附著連接的方式,是可以輕易取下移除的,一般視為是personal property。相對的,如果已經用水泥黏牢,或者特殊螺絲拴死,取下也可能破壞房屋結構者,則視為另一類。
  • Adaptability of Use. 一個客製化形狀、尺寸、經特殊設計的物品,裝設在家裡的某個位置角落,用以執行特定功能者,通常被判定為此房永久連結物品。
  • Intention. 當初何時裝上去的?當初裝的時候,是否意圖打算永久附著連結?例如:built-in bookcase.
  • Advertised for sale. 如果賣家的賣房廣告上寫著:全新洗衣機、烘衣機。那麼這可以解釋成/意謂著,賣方意圖將此項物品,包含在此房交易中一起出售。
  • Agreement between the parties. 端看書面purchase contract上面如何載明,即交易包含哪些東西。

給買家的建議

  1. 不要假設,您現在所看到的所有物品,將來交易完成後,都會自動留下或搬走。清楚寫明在合約上,才是唯一的確定。同理,也不要假設東西都會被搬出。如果希望拿到房屋時,是完全淨空乾淨的,也要寫清楚,以免closing後仍發現,前屋主留下一些不想要的舊傢俱於房屋中。例如:一台舊型的洗衣機,當將來要換新機時,突然發現沒辦法將其搬出目前擺放空間(因為舊機是在前屋主執行房屋改建前就置入的..)。
  2. 做 final walk through。於 closing前再檢查一次,房屋各個部分,是否均已依照原來的協議處理完成,即該修的都修好了,該留的都還在,且還是原本那一部,該搬走的都已經移除了。如果發現問題,要求延緩closing的日期,等到問題解決後再過戶。
  3. 分開談判與議價。將房屋本身,與其他的personal property,分開協商。如果Lender看到最後談妥的sales agreement上的價錢,是有包含某些personal property的話,Lender可能扣除這些物品的價值後,才認定這是房屋本身的價值。換句話說,lender並不是要借錢給買家,用來購買其他私人物品的。而分開處理,也能幫助買家集中心力,優先談判最關鍵重要的房屋本身,亦不會因為一台電視或冰箱的價錢一直談不攏,而錯失買到一間合適房屋的機會。

給賣家的建議

  1. 打算帶走的,請勿列在房屋廣告賣點上。可留可帶走願意談價的,也要清楚寫明negotiable。例如:Outdoor Playsets.
  2. 避免無謂爭議的最好方法就是:從來不讓買家看到。如果賣家不想讓富有家族意義的壁飾、具有特殊紀念意義的天花板吊扇等物品,之後淪為買家可能要求與爭取的項目,最好的方法就是先把它們移除/藏起來,在第一次房屋展示時,就不讓任何買家看到。賣家可以購買其他同樣漂亮具吸引力,符合整體裝飾風格的吊扇,裝上用以取代目前正在使用,之後打算帶走的那個。

儘管對於各類物品的定義再怎麼明確,還是時常存在很多灰色地帶難分難解,不易判定。當各種交易條件與價格談判達成協議後,記得要清楚載明於 Purchase and Sale Agreement上,以保護雙方利益,避免日後不必要的爭議。

Evan Hsu

Evan Hsu

筆者 Evan,是一名麻州 (MA) 房地產經紀人,各式房屋買賣相關問題與討論,歡迎透過手機 1-617-435-1539 ,或者 realtor.evanhsu@gmail.com 聯繫。
Evan Hsu
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