在麻州(MA),當你找 real estate agent (房地產仲介/地產經紀人) 談論房屋買賣之前,首先一定會遇到這個表格- “Massachusetts Mandatory Licensee-Consumer Relationship Disclosure

麻州法律的規定,當所有 real estate licensee 在與 consumer 第一次開會討論特定房屋時,必須提供這份文件給消費者。這份文件不是合約,其用意在於讓消費者知道,這位與你談論的仲介,他/她與你的關係及權利義務到底為何。這其實是一份代理關係的確認,用以保障消費者權益的說明。

該文件共有兩面,第一面是一些仲介與消費者勾選及簽名的地方,第二面則進一步解釋各類型的代理關係。每家房地產公司的這份表格,排版長相略有不同,但內容應是一樣。這裡列舉麻州公用版本供參考。以下我們來探討幾種常見的代理關係。

 

Agency Relationships in Massachusetts (brochure)

  • Seller Agent – The agent represents the sellers. 當你僱請一位仲介代表你,賣你的房子時。Seller’s agent 必須將其客戶(the seller)的利益放在最優先,且代表seller談判協商,爭取最好的售價與條件。Seller’s agent 對其客戶(the seller)擁有OLDCAR的職責(見以下說明)。雖然如此,Seller agent仍必須將關於此房子,任何已知道的material defects(例如:屋頂破個洞)告知買方。
  • Buyer Agent– The agent represents the buyers. 當你僱請一位仲介代表你,幫你找房子時。
Buyer’s agent 必須將其客戶(the buyer)的利益放在最優先,且代表其buyer談判協商,爭取最好的購買價格與條件。Buyer’s agent 對其客戶(the buyer) 擁有OLDCAR的職責(見以下說明)。當然,Buyer agent也必須將關於此房子,任何已知道的material defects告知其買家。

所以我們發現,不論是身為 seller agent 或是 buyer agent時,仲介對其客戶有信託的責任(fiduciary duty),均需對其客戶盡到OLDCAR的職責。 究竟什麼是OLDCAR?

  • Obedience- agent must carry out all lawful instructions of client
  • Loyalty- agent must act all times solely in the best interest of client
  • Disclosure- an agent is obligated to disclose to his clients all relevant and material information
  • Confidentiality- duty to keep confidential client’s information, secrets and discussion. Duty does not apply to legally required disclosure such as know physical hazardous conditions of property
  • Accounting- agent must protect and account for all money, documents or other personal property given to him by the client
  • Reasonable Care and Diligence- agent must act competently, capable of performing duties with scope of license requirements

除了上述常見的Seller Agent 與Buyer Agent關係外,房地產買賣交易中,還可能見到其他類型的關係。

  • Facilitator– do not have a fiduciary relationship with the seller or the buyer. 如果一名仲介在特定的交易中扮演著Facilitator的角色,此仲介既不代表賣方也不代表買方,其任務是協助雙方進行交易與完成交易。Facilitator必須誠實且精確地介紹此房屋給買賣雙方,必須揭露任何已知道的material defects,並對於買賣雙方擁有accounting的職責。除非有其他的協議,facilitator對於從買方或賣方得知的訊息,無須負保密責任。
  • Dual Agent– an agent represent both the seller and buyer in a transaction. 這種代理關係要能成立,必需事先表明並同時取得買賣雙方同意才行。當將來遭遇買賣雙方於利益上有所衝突的情況時,a dual agent必須保持中立立場。因此dual agent無法像seller agent 或是 buyer agent,能提供及滿足所有的職責。Dual agent 仍然擁有accounting的責任。

 

Q:為何了解代理關係對消費者而言是重要的?
A:在沒有清楚闡明代理關係之前,不應該假設任何一位仲介是代表你、替你做事,或會為你爭取最大利益。相對的,他/她可能是代表交易中的另一方。譬如身為買家時,當你去參觀open house,接待你與介紹房子給你的仲介,極大可能性是seller’s agent,其代表賣方。當你在社區閒逛,看到yard sign上面寫著此間待售房屋仲介的聯絡方式,這名仲介通常是listing agent,他/她是代表賣方,不是你(買方)。又譬如當你身為賣家時,除了你僱請的seller agent外,避免向其他的仲介(ex: 你的仲介朋友,seller agent辦公室裡的其他仲介),揭露任何可能不利於你將來談判的資訊。因為萬一剛好這些仲介,將來需要代表某一位買家與你交涉你的房屋時,依法他們必須告訴其買家,任何收集到或者有用的資訊,並需替其買家爭取最大利益。

(PS: 如果有興趣了解更多相關主題的人,可參閱由Coldwell Banker公司提供給客戶的小手冊- How Agency Representation Can Work For You )

 

結語:了解與選擇合適的代理關係,是房地產交易過程中,重要但容易被忽略的第一步。與仲介討論或共事前,請先想想並釐清你們之間的關係。如此一來,才能保障自身的利益,建立正確的期待,確保將來的合作愉快。

 

Evan Hsu

Evan Hsu

筆者 Evan,是一名麻州 (MA) 房地產經紀人,各式房屋買賣相關問題與討論,歡迎透過手機 1-617-435-1539 ,或者 realtor.evanhsu@gmail.com 聯繫。
Evan Hsu
房地產經紀人代理關係 Types Of Real Estate Agency Representation