買房子,一個令人興奮又緊張的時刻!在美國買房子,各州因為法令與當地風俗習慣不同,步驟程序上有所差異。下面列舉一個普通的房子,買家以申請房屋貸款方式購買的過程,適用於大波士頓地區所有鄰近市鎮。

1. Prepare yourself and make a wish list
買房子前,仔細思考審慎評估。閱讀相關書籍或參加買房講座。想想看,租屋或買房哪個適合你?買房/換房的動機和原因是什麼?現在買房對你而言,是個正確的決定嗎?你能負擔得起怎樣價位的房子?down payment準備放多少?你在找什麼樣子的房子?常見考量包括:房屋類型、社區、地點、交通治安學區、價位、格局、大小…等。你能清楚排出這些條件的重要優先順序嗎?你如何取捨與決定?

2. Get a pre-approval letter
透過與銀行,或者房屋貸款公司(mortgage broker)諮詢,審核目前經濟收入與財務相關文件後,取得pre-approval letter。此份文件讓你清楚最多可以借到多少錢,同時檢視自己的信用記錄狀況,亦初步挑選未來打算合作的貸款專員/機構。如果打算以現金購買的買家,不需要申請此份文件。如果錢已在銀行,改為申請一份存款證明。這類型文件,將來出價時會連同你的offer,一起遞交賣方考量。如果資金仍在海外,開始著手如何將款項匯入美國。

3. Assemble your team
訪談並決定與哪位real estate agent合作,簽立buyer representation agreement。選擇一位專業且能信任的不動產經紀人非常重要,他/她將於整個買房過程中,引導買家、提供諮詢,爭取與確保買家的利益。借助其產業經驗、當地知識、房源資訊、市場判斷分析、談判協調能力、人脈網絡協助下,將使買家安心、交易更有效率。除了 agent外,mortgage professionals 和 real estate attorney,也是買房過程中重要團隊成員之一,需花心思慎選。

4. House hunting and touring
與你的agent開會討論買房構想與需求、擬定目標計畫。你的仲介將依你所開列的條件做搜尋,推薦合適物件,或提供不同的想法意見供參考。你可以自己持續於網路、報章雜誌或其他管道搜尋。對於有興趣的房子,可先上網查詢附近區域狀況。與房仲約個時間,現場看房子的內部與周遭環境,若有房子於週末時舉辦open house,也可以直接前往參觀。藉由多實地走訪比較,漸漸釐清優先順序、喜好原因、縮小搜尋範圍、修正搜索條件、熟悉當地社區與市場狀況。找房子過程時間長短因人而異差別大,這階段是影響整個買房過程,所需時間長短的主要原因。

5. Offer and negotiation
找到了一個中意的房子,請仲介協助出價。請仲介提供相關資訊,例如:上市歷史(此房歷史交易紀錄、在市場上的天數)與市場分析(CMA, comparative market analysis)報告,商討出價策略。offer上寫清楚各重要日期、欲購價格、特殊要求與各項附帶條件(contingencies)等,連同訂金$1,000 支票及所需文件,經仲介呈交賣方考慮。offer 可能被接受、拒絕,或來來回回數次談判修正。希望最終買賣雙方於價格及所有條件上能達成共識。offer經由雙方簽名後,即構成具法律約束力的合約。

6. Inspection
一般而言,當offer被接受後,於7-10天內進行房屋檢查。買家僱請持有執照的inspector來檢查房子,過程約2-4小時。inspector會執行一連串的檢測,並向買家解說,指出發現的問題,或需要特別注意的地方。買家也可以另外加做其他檢查(ex: radon, asbestos, termite, etc.)。若檢測結果發現房子有重大缺陷時,買家可以要求訂金贖回交易取消。一般通常是找到一些問題點,買方要求賣方修理、出修繕費或雙方再度議價。當雙方達成協議後,買家即可與律師及房貸專員聯絡,告知準備進行到下一步:簽立買賣合約(P&S),以及正式提出貸款申請。

7. Purchase and sale agreement (P&S)
在買賣合約(P&S)簽署之前,買賣雙方律師各代表其客戶對於合約內容進行協商。P&S通常由賣方律師擬稿,買方律師協助買家審視相關文件(ex: condo document, financial and legal records of association)、修正條文、加上附件載明重要協議事項,以保護買家利益。雙方無異議後,買家先於P&S上簽名,並交付等同 5%購買價的錢(扣除掉先前的 $1,000)作為訂金,請仲介轉交賣方。賣家亦隨後簽名,雙方各執一份,買賣合約完成簽立。P&S通常於offfer接受後14天內完成簽立。

8. Mortgage loan and appraisal
申辦房貸購屋的買家,憑已簽立的P&S,連同其他所需文件與貸款申請表,向銀行或貸款公司正式提出申請。貸方將派有執照的appraiser 到房子現場進行估價,確保此房子合理的市場價值與購買價相符。貸方通常也會要求買家購買保險(ex: homeowners insurance, lender’s title insurance),以保障貸方於此房屋上的利益。經過一連串文件審核,一般大約3-5周後,可預期能取得commitment letter,即被通知房貸申請已獲准通過,準備進到最後階段 closing。

9. Prior to closing
在房屋產權過戶之前,律師會完成產權檢查(title examination)。買家也可以先準備一些事宜。例如添購homeowner’s title insurance、與律師商討決定title的持有形式、請contractor先來看房子並對工程估價、聯絡 utility 和 moving companies、預約郵件地址移轉、仔細審閱貸方提供的closing disclosure、執行 final walk-through 檢查與確認屋況。

10. Closing
於雙方事先協議的時間地點,進行過戶程序。closing通常發生在 offer被接受後的4-8周,常於過戶律師的辦公室舉行。買家需帶ID證件、現金/個人支票簿,連同down payment加上closing cost(以cashier’s check形式)前往。負責過戶的律師,會向買家逐一解說各項文件,請買方審閱同意後簽字,並確認各類款項收集與分配正確。通常需1-2小時。程序完成後,過戶律師將此筆交易正式記錄於 the registry of deeds,買家取得鑰匙,恭喜正式成為新屋主!

 

Evan Hsu

Evan Hsu

筆者 Evan,是一名麻州 (MA) 房地產經紀人,各式房屋買賣相關問題與討論,歡迎透過手機 1-617-435-1539 ,或者 realtor.evanhsu@gmail.com 聯繫。
Evan Hsu
美國買房流程- 大波士頓地區 The House Buying Process In Greater Boston Area