房屋的售價,受到多重因素影響而決定。除了本質上的差異造成價值不同外(例如:有無車庫),有時也受到一些“心理”層面因素影響其價值。

何謂 “ Stigmatized Properties ”

在房地產名詞中,所謂的“stigmatized property”,或者 ”psychologically impacted property”,是指一些房屋或公寓,買家或租客通常會傾向於避免,並不是因為房子本身有什麼物質上的缺陷,而是因為其他原因所造成,多半為心理或情感層面的因素。常見類別有:

  • 靈異現象:鬼屋(haunted house),或傳言有人曾看見鬼魂出沒。
  • 自殺/謀殺:先前有屋主/租客在此自殺,或此地曾經發生過命案。
  • 犯罪活動:附近為幫派份子聚留之地、毒品交易、妓院、性犯罪者居住。
  • 債務糾紛:買家擔心之後會常接到電話或者債主們上門騷擾。
  • 疾病或污染:患AIDS的賣家、附近土地或水源遭受過污染

麻州法律對於”揭露”之相關規範

美國各個州,對於賣方/賣方仲介,是否需要揭露(disclose)這類事件的規範差異很大。在麻州,賣方並沒有法律上的責任,需要自願性揭露除了septic system及lead-paint以外,其他任何關於這間房子的事情,包括 Seller’s Statement of Property Condition Form,也是由賣方自願性填寫(但若有填寫,上頭的資料不可以不實陳述或欺騙)。而代表賣方的仲介,需要透露所有已經知道的”material defects” ,但心理層面事件並不歸類於此範疇內,詳細法條說明於此。換句話說,”let the buyer beware”。如果買家們在意的話,可以自己去調查。

買家/租客 探查的方法
各類stigmatizing event,對於不同買家所造成的影響也不同,這取決於買家自己的價值觀、宗教信仰、感知、性別差異等。有些人避免購買墓園附近的房屋,有些人完全不介意搬入傳言鬧鬼的房屋,甚至還認為這是一個特色/賣點。在麻州,並沒有哪一個平台或網站,記載所有房屋完整歷史資料,但買家們可以藉由下列各式管道,去蒐集拼湊資訊。

  • Inspector, lawyer, realtor:藉由詳盡的房屋檢查,找出房屋以前是否曾有過淹水、火災、白蟻等為害。律師執行title search,確保賣方有marketable title。仲介協助查詢MLS上,此房歷史資料與紀錄。透過這些步驟的檢核,房屋本身物理性質及所有權相關的缺陷風險已大幅降低。
  • 詢問:雖然賣方/賣方仲介依法不需要自願性揭露,但通常如果買方有提問,賣方都會願意回答,或者提供知道的訊息。還有,別忘了最好的資訊來源管道- “鄰居”。購買前,四處打聽一下附近住戶,關於那間房子或這個社區,他們的了解及評價,人們通常很樂意分享他們所知道的、曾聽說的。 例如問:Did anyone died in that house? (eHow)
  • 上網查詢:(1) Google搜尋。查詢該地址,該社區相關人物、事件及新聞報導 (2)治安- 附近性罪犯登記資料庫,請見此篇 (3)凶宅:有些網站,藉由蒐集新聞報導或經由居民揭發,試圖提供大眾更多關於事故房屋的資訊。例如:台灣凶宅網(台灣)、大島てる(日本)、Housecreep.com ( 美加) 。雖然這些網站上頭的資訊,其更新性、完整性、確實性均有待評估,但不失為一個參考。
  • 直覺:相信你的直覺。如果走在附近街道,感覺不甚安全自在; 或者走進一間房子,感覺不很舒服自在,那就考慮別間。

各類污名事件,其實通常不直接影響房屋的實際使用,但對於房屋價值的影響,則難以數量化衡量。即使距離事件發生已經經過一段時日(數年,數十年),仍可能持續具影響力。在新英格蘭地區,百年以上的老房屋非常普遍,每間房屋背後都有其獨特的歷史及故事; 即使是新建的房屋,其下的土地及附近社區,也可以產生許多傳聞。介意的買家們,購買前不仿上網做點功課,或者與鄰居們聊聊稍做打聽,等選到滿意的房子之後,再安心搬家。

 

Evan Hsu

Evan Hsu

筆者 Evan,是一名麻州 (MA) 房地產經紀人,各式房屋買賣相關問題與討論,歡迎透過手機 1-617-435-1539 ,或者 realtor.evanhsu@gmail.com 聯繫。
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