計畫申請 Home Mortgage Loans 購屋的買家們,取得 Pre-Approval Letter 是整個買房過程初期最重要的步驟之一。

什麼是 Pre-Qualification? 什麼是 Pre-Approval?
Pre-Qualification 是一個相對簡易、快速的評估過程。Lender 藉由詢問 Borrower 一些問題(薪資收入、債務、資產狀況)來瞭解借款人,然後估算一個大約的借款額度。過程能以電話或網路完成。由於結果是依賴借款人自己提供的資訊算來的,並未經過驗證確實,也沒有調查借款人的信用紀錄狀況,所以Pre-Qualification的效力並不大。

而Pre-Approval Letter的核發過程就相對嚴謹。Lender會調查借款人的信用分數與信用紀錄,還要求提供個人資料及財務文件(W2 Forms, employment verification, bank accounts statement, assets ..)一起審查。綜合評估借款人的狀況後,才核發 Pre-Approval Letter- 一份書面的conditional commitment.

為何建議買家先取得 Pre-Approval Letter?

  • 了解現實狀況。藉由申請此文件,買家知道自己所能借到的最大額度,這是一種購買能力的實際檢視,也幫助買家提早思考如何籌措其他不足的部分。如果沒有一個清楚的概念而只是隨意看看房子,很可能好不容易挑中了一間,但事後發現自己根本無法申請到這筆貸款,同時浪費了時間及一切努力。
  • 能立即行動,增加Offer被接受的機率。一旦挑選到喜歡的房子,因為已有此文件在手,可以馬上請仲介協助出價,而不會錯失時機。在目前買房競爭激烈的市場,賣家通常要求買家必須提供其Pre-Approval文件,有附此文件的Offer才有較高的機率被挑中。賣方通常不願意承擔風險,將其房屋從市場下架後,然後發現這位買家最後根本無法借到這筆貸款,因而錯失賣給其他更Qualified買家的機會。
  • 修正錯誤的信用紀錄。信用分數的高低,影響日後房貸的利率,甚至決定此筆申請是否能獲准。有時分數偏低,是因為錯誤的信用紀錄所造成。一旦發現,可以立即提出要求修正。更正過程需要時間,所以能在早期發現並且更正,才將確保後續貸款的申請順利不被耽誤。
  • 評估與挑選Lender。買家只需要一份 Pre-Approval Letter 即足夠,但仍可以找2-3個不同的lender做諮詢。過程中,買家有機會評估不同Loan Officer的專業度與服務,了解產品的選擇性與概況,篩選並決定將來打算合作的貸方。如果打算進行多家比較,建議於短時間內完成,才不會因為多次調查信用而影響信用分數。當然,買家日後若因其他考量,選擇找其他Lender合作也是可以的。

如何申請 Pre-Approval Letter?
買家可向各銀行、信用合作社(Credit Union)或Mortgage Broker詢問及申請。申請的文件通常24-48 hrs內即可拿到。此文件的效力通常為60-90天(視Lender而定)。所以等有計畫要買房時再去申請即可。

有了 Pre-Approval Letter,就保證之後一定貸得到款項嗎?
不一定。就算之前拿到該Lender核發的Pre-Approval Letter,也不保證將來申請貸款時一定會過。買家的條件與財務狀況一直在變動(ex: 工作異動 債務增加),Lender在決定是否批准之前,會再次確認借款人當時的情況。而房子本身也須符合某些必要條件(ex: Apprasal, Title Check, Inspection Result..等)後,貸款才會被批准。
結語:在開始看房之前,先取得 Pre-Approval Letter ,可以幫助買家們更精準瞭解,自己負擔得起怎樣價位的房子。同時也向你的仲介及賣方,證明你是準備好、實際的、能立即行動的買家。將來遇到多個offers競爭同一間房子的狀況時,伴隨Pre-Approval Letter的Offer才會被賣方更認真地考量。所以是的,我會建議買家先找Lender諮商,取得自己的Pre-Approval Letter後,再看房子、與仲介討論買房計畫。

 

Evan Hsu

Evan Hsu

筆者 Evan,是一名麻州 (MA) 房地產經紀人,各式房屋買賣相關問題與討論,歡迎透過手機 1-617-435-1539 ,或者 realtor.evanhsu@gmail.com 聯繫。
Evan Hsu
貸款預審批准信 Pre-Approval Letter