安全、健康的居住環境,是住宿品質的保證,也是每個人買房子的基本需求。居家環境中,可能的隱憂有:Lead Paint(鉛漆)、 Asbestos(石綿)、Radon(氡氣)、Mold(霉)、Electronmagnetic Waves(EMFs)..等。本文討論 Lead Paint 的影響及其相關規定,其他的議題後續另文探討。

Q:為何含鉛的塗漆(lead paint)是個問題?
在1900’s 年代初期及中期,含鉛成分的塗料被廣泛運用於各式住宅建築中,包括門框、窗緣、廚房及浴室等部分。Boston是個歷史悠久的城市,極大部分的建築是建造於二十世紀初期甚至更早以前,所以有很大的可能性當初曾經使用過鉛漆於室內/室外環境。鉛(lead)已被證實是一種能對人體造成危害的物質,主要對於腦部發育及神經系統造成傷害,亦對於消化系統、泌尿生殖系統造成影響。人體透過腸道、呼吸道或皮膚的吸收,累積過高濃度的鉛而造成鉛中毒。兒童相較於成人而言更容易受到傷害,因為兒童經常性的手口動作,加上離地面較近的呼吸帶,藉由吸入鉛粉塵或攝入鉛微粒而產生鉛中毒。預防鉛中毒參考資料:Protect Your Family From Lead In Your HomeEPA.

Q:法規及相關規範
由於鉛漆於1978年以後被禁用,所以根據聯邦與州法律的規定,所有於1978年以前建造的房子,於買賣交易或出租時,均須遵循 Massachusettes Lead Law 相關規定辦理。

  • 當房屋買賣過戶時,如果此房建於1978年以前,依法賣家必須揭露所有對於含鉛漆狀況的了解(例如:知道或不清楚有無鉛漆,曾有過檢查或有相關報告),使用的是 Property Transfer Notification Certification Form。仲介也必須提供給買家 CLPPP Lead Paint Notification 說明資訊。買家有權於購買的10天內,僱請 Licensed Lead Inspector 對此房屋進行Lead Paint Test。
  • 如果房屋(建於1978年前)用來出租時,Owner與Tenant在簽租約時,依法也要執行 Tenant Lead Paint Law Notification 的簽立。Landlord 不能因為未來租客有6歲以下的小孩而拒租。如果租客有6歲以下的小孩,Landlord 依法必須對其房子進行除鉛(delead)動作,或確保該房沒有鉛的安全性危害。
  • 另外,關於房屋用來從事短期休閒渡假出租使用時,亦有其規定,詳見此說明

結語:相關法條的制定,主要用以保護人們(尤其是兒童)免受鉛中毒的危害。地產經紀人/房仲,能協助您於符合所有法律規範之下,順利完成房屋交易或者出租。如果涉及到專業法律問題,建議進一步尋求專門的律師做諮詢。若有需要,歡迎與我們聯絡,我們可以提供相關的資源供您參考。

 

(補充連結)

  1. Childhood Lead Poisoning Prevention Program (CLPPP)
  2. Property Owner Responsibilities
  3. Lead Safe Homes Search
  4. Lead Paint Removal No/Low Cost Loans

 

Evan Hsu

Evan Hsu

筆者 Evan,是一名麻州 (MA) 房地產經紀人,各式房屋買賣相關問題與討論,歡迎透過手機 1-617-435-1539 ,或者 realtor.evanhsu@gmail.com 聯繫。
Evan Hsu
鉛漆法相關規定 Lead-Based Paint Regulations