買房子要注意什麼?是許多人購買前一定會問到的問題。每個人購屋的目的、需求、預算都不同,讓購房選擇與注意項目上有所差異。雖然如此,有些共通點是適用於大多數狀況,下面列舉幾項做探討。

  • 時機:儘管目前美國房貸利率處於歷史的低點,但這不代表現在買房,對於每位買家而言都是對的時間點。房地產的增值需要時間(當然也可能貶值),如果買賣發生於相對短的年限內,扣除交易所需費用,通常不會是筆好投資。又如果能預期不久的將來即將搬遷,租屋會是比較好的選擇,因為租房擁有較高的機動性。
  • 經濟負擔能力:誠實地評估自身的財務狀況與限度,編列預算,是重要的一個步驟。除了頭期款(down payment)、成交費用(closing cost)和購買總價外,搬入前的裝修、傢具添購,加上每年需要支付的保險、稅、維護及修理費,實際擁有房屋所需的花費可能遠比想像中的多。目前的收入來源穩定嗎?如果將來生活上發生了異動(例如:裁員、生病),如何繼續支付擁有房屋所需的一切費用?
  • 類型:Single Family House(SF) 與 Condominium(CC) 是多數買家主要選擇的兩大類。買SF的人,喜歡其有較多的隱私及儲物空間,對於房子本身有更多的控制權(例如:決定如何改建、外觀顏色)等。但屋主需花較多的時間維護房子(剷雪、除草),且需自行額外儲蓄資金,以備日後有東西壞掉時,維修或更換用(例如:暖氣系統 屋頂)。買CC的人,因為Condo的售價相對便宜,購入門檻較低。加上通常地點更貼近市中心,通勤與日常生活機能佳,有些公寓還附有健身中心、游泳池及24小時保全。缺點是每個月需支付Condo Fee 維護社區共同設施,如果遇到委員會共同決議通過,要進行特殊工程整修時(例如停車場全面翻新),就會有一筆額外的金額需要徵收。
  • 空間與格局:考量每位家庭成員的需求,該房子是不是有足夠的房間數及衛浴設備。將來成員數的增加或減少(小孩出生 小孩離家上大學 接爸媽過來同住)?大的居住空間通常意味著較高的Utility Bill (暖氣 水 瓦斯 電費)。偏好一層樓的格局還是上下樓層的生活方式。屋內活動的動線是否合理順暢。臥房位於靠馬路端或者靠後院端。房屋坐向、通風採光與是否西曬等。
  • 地點:地點的重要性已是眾人皆知。位於好地點的房子,將來不管房地產市場漲跌,仍擁有相對好的價值。 地點決定了上班上學通勤時間與方式。鄰近公眾運輸系統(地鐵站 公車站 火車站)的房子,通常需求度高,轉賣容易。屋主永遠可以藉由翻修整理,改變醜陋破舊的房子,但房屋本身位處的地點,無法更換。
  • 社區:社區特色與組成,影響著生活許多層面,這包括族群組成、自住/出租比例、房屋均價等。你喜歡大量學生族群聚集的地方嗎?還是偏好郊區人口密集度較低的社區?網站 http://www.neighborhoodscout.com 提供許多實用資訊參考。有機會的話,與住在當地社區的居民聊聊,看看他們怎麼說這個社區。
  • 治安:安全是居住環境的基本要求。民眾可於市/鎮府警察局網站,查閱到犯罪紀錄與統計報告。觀察附近街道的整潔度、路旁行人舉止、店家外觀/防護設施、街頭塗鴉與破壞狀況,也可以見微知著。不仿分別於白天跟晚上時,步行或開車繞一下房屋周遭,感受一下走在街上是否舒服自在。
  • 學區:家有學齡小孩的購屋者,學區的選擇就是個主要考量。即使現在沒有小孩的買家,如果所買的房子位在好學區,將來要出售時,也會有較多買家想要。
  • 生活機能:附近生活機能方便嗎(超市 餐廳 咖啡廳)?是不是走路就能到達許多地方辦完許多事情?離公眾設施(醫院 消防局 圖書館 公園 學校)的遠近。
  • 均質性:一般來說,寧可買一個區域當中,較便宜較差的房子,也不要買該區最大最豪華的那間。房子的價值會受到附近的屋況與屋價影響,讓周遭多數更昂貴房子,幫助提升自身房屋的價值。透過日後適當的翻修更新,讓價值更進一步提高。
  • 過往與未來:研究當地的新聞及刊物。過去該地是否有過嚴重的地下水污染或重金屬污染紀錄。過去該房是否有過不佳的傳聞(兇殺 鬧鬼)。未來該區是否有公眾工程即將進行(例如:地鐵擴建延伸,蓋新的購物中心或垃圾場,新的高壓電塔線路即將通過後院) ,未來都市更新計畫等。
  • 清楚與紀錄:買房過程的所有文件合約,請仔細閱覽檢查,明白該文件的目的用途內容後再簽名。有些買家甚至不清楚自己簽了什麼、同意什麼,或者文件上頭說什麼。請確實了解後再簽,絕不讓任何人強迫自己,於急促狀態下同意或簽字,絕不!還有,口頭同意或握手成交,經常無法提供足夠的法律效力與保障。所有重要的協議,請白紙黑字寫清楚。

除了上面提到的各種考量與注意事項外,買房子時,有哪些選項應該盡量避免?

  • 位於商業區或工業區內的房子。噪音的污染,讓居住在這裡無法享有幽靜的生活。
  • 鄰近高速公路、鐵軌,或位處飛機起降航道的房子。除噪音外,車輛/火車排放的廢氣,讓附近空氣品質不佳。
  • 緊鄰學校。運動場上學生活動的噪音。上下學接送時段,附近交通阻塞。
  • 歷史犯罪率高的地區。
  • 經濟蕭條的地區。通常這些地方,路上隨處可見廢棄車輛,房屋空屋率高,房子外觀破舊卻無人維護整理。
  • 路沖與死巷。姑且不論風水好壞,位於路沖的房子實有居住安全的隱憂,擔心會不會有車輛撞進房屋。位於死巷的房子,進出僅能由一個方向亦不便利。
  • 天然災害:地勢低漥的地方,大雨後有淹水的可能性。位土石鬆軟下坡處的房子,大雨/地震/融雪時有崩塌掩埋的危險。四周樹林環繞的房屋,若發生森林火災,將造成損失。

每個人重視的點與考量的優先順序都不相同,上面討論的是一般民眾普遍認為重要的項目,與偏好情況。歡迎讀者分享更多自己買房的經驗或選購觀點,提供給其他朋友參考。

 

Evan Hsu

Evan Hsu

筆者 Evan,是一名麻州 (MA) 房地產經紀人,各式房屋買賣相關問題與討論,歡迎透過手機 1-617-435-1539 ,或者 realtor.evanhsu@gmail.com 聯繫。
Evan Hsu
買房考量與注意事項 Considerations When Buying A Home